Ev satarken dikkat edilmesi gerekenler ve adım adım ev satarken yapılması gerekenleri TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Sertan Ünal anlattı. Ev satarken gerekli belgeler, oluşan masraflar, kredi ve tapu işlemleri, rayiç bedel ile ilgili detayları işin uzmanından dinledik. İşte ev alırken dikkat edilmesi gerekenler ve yapılan işlemler…
Bu yazımız da ilginizi çekebilir: Ev alırken dikkat edilmesi gerekenler ve adım adım yapılacak işlemler
EV SATARKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER NELERDİR?
Evinizi satarken yapacağınız ilk iş doğru fiyatlamadır. Yapılacak hatalı bir fiyatlama satış sürecini gereğinden fazla uzatarak hem zaman hem para kaybına yol açacaktır. Hem doğru fiyatla pazara çıkmak hem evinizin krediye uygunluğunu teyit etmek amacıyla evinizi satışa sunmadan önce bağımsız bir gayrimenkul değerleme şirketinden bir değerleme raporu almak doğru bir başlangıç olacaktır.
EVİ ALACAK KİŞİ KREDİ İLE ALACAKSA
Ev satışında, evi alacak kişi kredi ile alacak, beni etkileyen bir durum var mı? Kredi ile ev satarken nelere dikkat etmeli?
Evi alacak kişinin kredi ile alacak olması durumunda, evi satana ödeme kredi kullandırımını yapan banka tarafından yapılacaktır. Bunun dışında evin krediye uygun olması gerekmektedir. Krediye uygun olup olmadığını satış öncesi alacağınız değerleme raporuyla öğrenebilirsiniz.
EV SATARKEN GEREKLİ BELGELER NELERDİR?
Ev satışı için gerekli olan belgeler, TKGM sitesinde aşağıdaki gibi belirtilmiş olup güncel bilgi için satış öncesi web sitesi (randevu.tkgm.gov.tr) veya telefonla (Alo-181) teyit almak faydalı olacaktır.
- Tapu senedi veya tapu bilgileri
- Alıcı ve Satıcının kimlik belgeleri
- Emlak beyan değeri
- DASK poliçesi örneği
EMLAK SATIŞINDA PARA NASIL ÖDENİR?
Evinizi alacak kişi kredi ile alacaksa ödeme krediyi kullandıran banka tarafından hesabınıza yapılacaktır. Banka tarafından yapılan ödeme satış işlemi sonrasında ipotek işlemleri ile birlikte eş zamanlı olarak yapılmaktadır.
Evin nakit olarak alınması durumundaysa, tapu dairesinde elden veya daha güvenli bir yol olan bankacılık sistemleri ya da Takasbank ile TKGM arasında imzalanan protokole göre Tapu Takas sistemi aracılığıyla yapılabilir. Ödemenin satış öncesi yapılması durumunda noter onayı ve satış öncesi yapılacak bir satış sözleşmesi, daha sonra yaşanabilecek ihtilafların önüne geçilebilmesi için önemlidir.
EV SATARKEN EMLAKÇI NE KADAR PAY ALIR?
Ev satarken emlakçı ne kadar pay alır? Payı evi alandan mı, satandan mı alır?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te Emlakçının alabileceği hizmet bedeli şu şekilde tanımlanmaktadır. ‘Alım satıma aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz.’
Hizmet bedeli, piyasada genel itibarıyla alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı evin satış bedelinin %2’si+KDV şeklinde uygulanabilmektedir. Sözleşme içeriğine göre zaman zaman farklı uygulamalar ile de karşılaşılması mümkün olabilmektedir. Ancak bilinmesi gereken hizmet bedeli ile ilgili yasal maksimum sınır, evin satış bedelinin %4’ü +KDV şeklindedir.
EV SATARKEN DASK ZORUNLU MU?
Evinizi satarken DASK poliçesi olmak zorundadır, satış için gerekli evrak listesindeki maddelerden biridir.
İlginizi çekebilir: Dask nasıl yapılır? Zorunlu deprem sigortası için gerekli belgeler nelerdir?
DASK’I KİM YAPTIRIR?
DASK poliçesi olmadan satış işlemi yapılamayacağı için satıcının satış anından önce DASK poliçesini yaptırmış olması gereklidir.
TAPU DEVİR TESLİM SÜRECİ NASIL İŞLER?
Alıcı ve satıcı arasında yapılan satış sözleşmesine uygun olarak satış aşamasına gelen taşınmaz için ilgili tapu sicil müdürlüğünden alınan randevu ve öncesinde satış için gerekli evrakların hazır edilmesiyle birlikte tapuda devir işlemi gerçekleşmektedir. Bu noktada e-randevu sistemi ile TKGM’nin sayfasından randevu alınması da mümkündür.
TAPU RANDEVU SİSTEMİ İÇİN BURAYA TIKLAYABİLİRSİNİZ
TAPU DEVRİ MASRAFI NE KADAR?
Tapu harcı evin beyan edilen satış değerinin %4’ü kadardır. Bunun dışında her yıl yeniden belirlenen döner sermaye bedeli de ayrıca tahsil edilmektedir.
EV SATARKEN TAPU MASRAFLARI KİME AİTTİR?
Tapu harcı evin beyan edilen satış değerinin %2’si alıcı, %2’si satıcıya ait olmak üzere iki taraf üzerinden ödenebilir. Piyasada genel uygulama tüm tapu masraflarının alıcı tarafından karşılanması şeklindedir.
EV SATARKEN EKSPERTİZ RAPORU ALMAK ZORUNLU MU?
Evi alan kişi kredi ile alacaksa, kredi kullanacağı banka tarafından mutlaka ekspertiz raporu yaptırılır. Banka kredisi kullanılmayacaksa ekspertiz raporu zorunlu olmamakla birlikte satıcının hem zaman hem para kaybına uğramaması için öncesinde ekspertiz raporu almasında fayda bulunmaktadır.
SATILACAK EVDE KİRACI VARSA NE YAPMALI?
Evimi satıyorum, kiracı ne olacak? Kiracıya karşı bir sorumluluğum var mı?
Kiracı ile yapılan kira sözleşmesi, taşınmazın ne kadar süredir kiracı kullanımında olduğu, tapu kütüğüne koyulan kira şerhinin olup olmamasına bağlı olarak satış durumunda izlenecek süreçte değişkenlik gösterecektir. Kiracı ile anlaşma yoluna gidilemiyorsa (edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla) normal şartlar altında 6 ay içinde tahliye edilmesi beklenir.
ÇOK HİSSEDARI, PAYI OLAN EVİN SATIŞI NASIL YAPILIR?
Paydaşlardan her birinin satışa rıza göstermesi ve satış bedelinde mutabık kalmasıyla normal bir alım satım işleminde gerçekleşen işlemler sağlanarak yapılır. Hissedarlardan herhangi biri ya da birkaçının satışa rıza göstermediği durumlarda satış isteyen herhangi bir hissedar “ortaklığın giderilmesi” davası açarak cebren satışın sağlanması için başvuru yapabilir.
RAYİÇ BEDEL NEDİR VE NASIL ALINIR?
Rayiç bedel, taşınmazın bağlı olduğu belediyenin belirlediği taşınmaz değeridir. Belediyenin emlak servisinden alınır ve satış esnasında tapu müdürlüğüne ibraz edilir.
EV SATARKEN EŞİN İMZASI GEREKLİ Mİ?
Satılacak evin tapu kütüğünde “aile konut şerhi” düşülmüşse eşin imzası gereklidir. Bununla birlikte taşınmazın üzerinde “aile konutu şerhi” olmasa da eşlerin birlikte yaşadığı evin satışı söz konusu olduğunda malik olmayan eşin açık rızasının aranmasına ilişkin Yargıtay kararları da mevcuttur. Açık rıza tapu sicil müdürlüğünde satış esnasında sözlü olarak da verilebilir.
EV SATIŞINDA GELİR VERGİSİ MUAFİYETİ VAR MI?
Gelir Vergisi Kanunu’na göre; gayrimenkul alış tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde satılan evin değer artış kazancından kaynaklanan kazanç vergisi söz konusu olabilmektedir. Yasal olarak belirli bir hesaplama matematiği olan değer artış kazancı için 2021 yılı istisna bedeli 19.000 TL’dir.
EV SATIŞINDA 5 YIL MUAFİYETİ NEDİR? 5 YIL MUAFİYETİ KALKTI MI?
Evi alış tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde satılan evin değer artış kazancından kaynaklanan “değer artış kazancı” Gelir Vergisi Kanunu’nda tanımlanmaktadır. 5 yıldan sonra satış söz konusu olduğunda değer artış kazancından kaynaklanan vergiden muaf olunmaktadır.
Ev satarken dikkat edilmesi gerekenler bu şekilde. Aşağıdaki yazımızı da inceleyebilirsiniz.
Ev alırken dikkat edilmesi gerekenler ve adım adım yapılacak işlemler
