Mevcut kira uygulamasının yürürlükten kalkması nasıl sonuçlar getirecek?

Kira artışındaki mevcut uygulama 1 Temmuz’da sona eriyor. Peki, bundan sonra ne olacak?

1 Temmuz itibariyle kira artışlarında uygulanan %25 artış sınırı sona eriyor. Uzmanlar, bu durumun ev sahibi ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıkları artıracağını ve normale dönmenin zaman alacağını belirtiyor.

2022 yılında başlayan ve 2023 yılında uzatılan %25 zam sınırı yasası, 1 Temmuz itibariyle sona erecek. Gayrimenkul ve Yatırım Uzmanı Hasan Ceran, geçen iki yılda ev sahipleri ve kiracılar arasında önemli ölçüde anlaşmazlık yaşatan bu durumun daha da tırmanacağını ifade ediyor. “Kaos yeni başlıyor” diyen Ceran, uyuşmazlıkların ve hukuki davaların artacağını belirterek önemli hususlara dikkat çekiyor.

1 Temmuz itibariyle kira artış oranının, TÜİK tarafından her ay açıklanan TÜFE oranına göre belirleneceğini hatırlatan Ceran, şu bilgileri verdi:

“İş yerleri için bir değişiklik söz konusu değil ancak konutlarda ciddi bir kaos yaşanıyor ve durum uzun süre devam edecek gibi görünüyor. Yeni dönemde artış zamanı gelen kiracı TÜİK tarafından açıklanan TÜFE oranına göre zam yapmak durumunda. Sözleşmesinde farklı bir madde yoksa, TÜFE oranında diye belirtilmişse artışı da bu orana göre yapmak zorunda. Ancak ortada birtakım çözülemeyen durumlar çıkabiliyor; örneğin ev sahibi son iki yıldır kira arışında yüzde 25 oranını geçmediyse 10 bin liraya kiraya verdiği ve bugün yaklaşık 15 bin olan miktarı enflasyon oranının yüzde 65 açıklandığını farz edersek 25 bin TL civarında bir rakama çıkaracak. Benzer konutların kiralarının çok daha yüksek oluşunu gösterip bu rakamı düşük bulurken kiracı tarafında ise bir anda yüksek bir artış olarak görülecek. Uyuşmazlıklar artarken hukuki süreçler devreye girecek. Burada da hem ev sahiplerinin hem de kiracıların hukuki haklarını bilmesi büyük önem taşıyor.”

“Kira Uyarlama Davası ya da Kira Tespit Davaları Artacak”

Yaşanan ve yaşanacak olan bu karmaşa içerisinde, arabulucu ve uzlaştırıcı gibi çözüm yolları ile sonuca ulaşılamadığı takdirde, kira uyarlama davası ya da kira tespit davalarının açılabileceğini belirten Ceran, bazı önemli hususlara da dikkat çekti:

“Yeni düzenleme ile 5 yılını doldurmayan kiracılar için yaşanan anlaşmazlıklarda kira tespit davası değil, kira uyarlama davası yoluna gidebilir. Sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen olağanüstü bir durum yaşanması halinde uyarlama davasına gidilebiliyor. Enflasyon, salgın hastalık, döviz kuru, deprem gibi durumlar buna dahildir. Bununla birlikte, kira kontratının 5 yılı doldurması halinde, yapılan artışı az bulan mülk sahibi ya da artışı yüksek bulan kiracı da kira tespit davası açabilir.
TÜFE oranının üzerinde bir zam söz konusu olduğunda haksız kira artış durumu nedeniyle sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istihkak davası açılabilir, ev sahibinin TÜFE oranında zam yapması ve kiracının ödeme yapmaması durumunda ise kiracının tahliyesi talep edilebileceği gibi icra yoluna da gidilebilir. Böyle bir durumda da borçluya alacak ve tahliye talepli ödeme emri gönderilir, kiracının 7 gün içinde itirazda bulunmaması halinde ve 30 gün içinde borcunu ödememesi durumunda icra müdürlüğü kanalı ile tahliyeye gidilir.”

Hangi Durumlarda Tahliye Gerçekleşir?

Tahliye koşullarına da değinen Hasan Ceran, şu bilgileri verdi:

• Kira Uyarlaması Davası: Konut kirasının çevredekilere göre düşük kalması halinde kira uyarlaması davası açılmış ise ve yeni belirlenen kira bedeli kiracı tarafından kabul edilmezse, kiracı çıkartılabilir.
• Kira Süresi: Kira süresi 11 yılı doldurduysa, ev sahibi kiracı ile sözleşmeyi yenilememe hakkına sahiptir.
• Sözleşme İhlali: Kira kontratında belirlenen maddelerden birinin ihlali durumunda tahliye gerçekleşebilir.
• Konut İhtiyacı: Ev sahibinin birinci derece yakınının konut ihtiyacı olması halinde tahliye istenebilir.
• Tadilat veya Satış: Evin tadilata alınması veya satılması durumunda yeni malik, gereksinim sebebiyle tahliye talep edebilir.
• Tahliye Taahhüdü: Kiracının tahliye taahhüdü imzalaması durumunda tahliye gerçekleşebilir.
• Kira Ödememe: Kira ödenmediği ve ihtarname çekilmesine rağmen 30 günlük ihtar süresi içinde ödeme yapılmazsa tahliye mümkündür.
• Zarar Verme: Kiracının oturduğu konuta zarar veren davranışlar sergilemesi de tahliye sebebi olabilir.