Kiracı olduğunuz ev satıldıysa haklarınız neler? İşte uzmandan yanıtlar…

Kiracı olduğunuz ev satıldıysa neler yapmalısınız? Hangi haklarınız var? Kira sözleşmesi, ev satıldıktan sonra da geçerli mi? bunun gibi sıklıkla akıllarda soru işaretine neden olan konuları Av. Ömer Övünç EŞSİZ , evimdergisi.com.tr için anlattı.

KİRACI OLDUĞUNUZ EV SATILDIYSA…

Kiracı olduğum ev satıldı, çıkarılır mıyım kira artırabilirler mi? Haklarım neler?

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 310 ve 311 hükümleri uyarınca: Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, kiralananın satışı sureti ile mülkiyetinin el değiştirmesi halinde, mülkiyet sahibinin sözleşmenin tarafı haline gelmesi sonucu doğar. TBK, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, kiralananın üçüncü kişiye devredilmesiyle, kira ilişkisinin tüm hak ve borçlarıyla kendiliğinden yeni malike geçeceğini düzenlemiştir. Yenilik doğuran haklar da yeni malike geçer. Burada yasal temlik söz konusudur.

Devirle birlikte yeni malik sözleşmenin tarafı haline geldiğinden, kiralananın kullanımını kiracıya bırakmakla yükümlüdür. Bu yükümlülüğü, önceki malikle aynı kapsamda ve özellikle aynı kira bedeli üzerinden mevcut olacaktır. Bununla birlikte yeni malik, sözleşmenin tarafı olarak kira bedelini isteme ve TBK’nın ilgili maddelerine dayanarak (şayet bu hükümlerin şartları mevcut ise) sözleşmeyi sona erdirme imkânına da sahiptir. 

TBK’da, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiralananın yeni malikine kira sözleşmesini sona erdirme imkânı tanıyan özel bir düzenleme de yer almaktadır. Yeni malik, sözleşmenin tarafı olarak önceki malikin fesih imkânlarına sahip olmakla birlikte, bu duruma ek olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi gereği ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesini talep edebilir.

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi, kiracıya yöneltilen bir beyanla gerçekleştirilemez; bu hakkın dava yoluyla kullanılması gerekir. TBK’nın 351. maddesi kapsamında; kiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralananı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Yine kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Akabinde kira ilişkisi, her iki durumda da mahkemenin verdiği tahliye kararının kesinleşmesiyle sona erer.

Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesindeki düzenleme kiracının, “kiracılık sıfatını” etkilemez. Kiracı önceki kiraya verenle arasındaki sözleşme hükümleriyle aynı koşullarda, sözleşmeden kaynaklanan borcunu ifa ile yükümlü olmaya devam eder. Ancak, kiracı yeni malikin sözleşmenin tarafı haline geldiğini öğrenmiş ise, kira bedelini yeni malike ödemesi gerekir. Aksi halde kiracının temerrüdünün sonuçları gerçekleşir.

YENİ EV SAHİBİ KİRAYI İSTEDİĞİ GİBİ ARTIRABİLİR Mİ?

5 yıldır kiracısı olduğum ev satıldı, yeni alan kişi kirayı istediği gibi artırabilir mi?

Yukarıda da açıklandığı üzere; TBK madde 310 ve 311 uyarınca yeni malik, mevcut sözleşmedeki şartlar dahilinde sözleşmenin tarafı haline gelmiş olup, kira bedelini istediği gibi artıramaz; bu açından eski malikin sahip olduğu yasal imkanlara sahiptir. Şöyle ki: 

TBK madde 344/III’e göre, taraflarca kira bedelinin belirlenmesi hususunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından belirlenir. Hakim, kira bedelini, üretici fiyat endeksindeki artış oranını, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde belirler. TBK m. 344/III taraflar arasındaki belirli süreli sözleşmenin süresi ne olursa olsun veya beşinci yılın sonuna kadar sözleşme kaç kez yenilenmiş olursa olsun uygulama alanı bulacaktır.

TBK madde 344/III, kira bedelinin üretici fiyat endeksine göre belirlenmesi zorunluluğunu beş yılla sınırlamıştır. Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıllık süre dolmuş ise, altıncı kira dönemi için kira bedeli artık TBK madde 344/III’te belirlenen esaslar çerçevesinde tespit edilir.

Kiralananı devralan yeni malik sözleşmenin tarafı haline geldiğinden TBK madde 344/III’te düzenlenen hükümden de istifade edebilecek olup, bu hükme göre beş yıllık süre dolmuş ise kira bedelinin emsallerine artırılmasını kiracıdan isteyebilecektir. (Emsal kira bedeli, diğer bir ifadeyle rayiç bedel veya olağan rayiç, belirli bir çevrede muntazam olarak ve devamlı sürelerde yapılmış kira sözleşmelerinde kiralayanlar ve kiracılar tarafından kabul edilmiş, istikrar kazanmış kira paralarının ulaştığı belli değeri ifade etmektedir. Kiralananın durumu ise, kiralananın yaşı, büyüklüğü, kullanılan malzemelerin kalitesi gibi kiralananın niteliklerini ifade etmektedir.)

5 YILLIK KİRACI DEĞİLSE…

5 yılı doldurmadıysam ne olur?

5 yıl doldurulmadı ise TBK madde 344/III hükmünün uygulanabilmesi hukuken mümkün olmayıp, kira bedelinin emsallere artırılması talep edilemez. Bu durumda, TBK madde 344/I ve II’deki artış hükümlerine göre (“bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla”) artış gerçekleştirilecektir. 

KİRA SÖZLEŞMEM EV SATILDIKTAN SONRA NE OLUR?

Kira sözleşmem ev satıldıktan sonra iptal mi olacak?

Yukarıda da ayrıntıları ile açıklandığı üzere; kiralanan satılıp, devredilse dahi kira sözleşmesi aynı şartlarla geçerli olmaya devam eder, yeni malik kiraya veren sıfatını kazanır. 

KİRACI TAHLİYE DAVASI NE KADAR SÜRER?

Kiracı çıkmadığında yeni ev sahibi dava ederse, kiracı tahliye davası ne kadar sürer? 

Kiralananı devralması ile kiraya veren haline gelen yeni malik, eski malikin sahip olduğu, TBK’da düzenlenen ve sınırlı olarak sayılan tahliye sebeplerinden birine dayanarak kiracıya tahliye davası açtığında; bu davanın ne kadar süreceği (ileri sürülen tahliye sebebi için aranan ispat koşulları, tebligatların usulüne uygun bir şekilde yapılıp, yapılamadığı ve süreleri, davanın görüleceği mahkemenin iş yoğunluğu, duruşmaların ertelenmesi ihtimali gibi) birçok faktöre bağlı olduğundan, tahminen olsa dahi bir süre vermek, hukuken doğru olmayacağı gibi gerçekçi de olmayacaktır. 

YENİ KONTRAT YAPILMADIYSA…

Bir yılım dolduktan sonra yeni kontrat yapmadım. 3 yıldır oturuyorum ve ev satıldı. Haklarım devam ediyor mu? İlk kontrat sonraki yıllarda yenilenmediyse haklarımı kaybediyor muyum?

TBK hükümleri uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminde sözleşmeyi sona erdirme hakkının “yalnızca kiracıda” olduğu söylenebilir; TBK 347’ye göre süre bitmezden 15 gün önce kiracı yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak kiracı sessiz kalırsa veya sözleşmeyi devam ettirdiğini bildirirse sözleşme devam eder. (Bu kuralın istisnası ile TBK madde 347/I, ikinci cümlede düzenlenmiştir: “Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir”.) 

Kiralananın devredilmesi durumunda da bir değişiklik yoktur keza kira sözleşmesi aynı şartlarla devam etmektedir. Kira sözleşmesinin yenilenmesi gerekmediği gibi sözleşmenin yenilenmesi ancak iki tarafında da bunu istemeleri durumunda söz konusu olacaktır. 

EMSAL EVLERE GÖRE KİRA ZAMMI

10 yıllık kiracıyım yeni ev sahibi kirayı bölgedeki emsal evlere göre yükseltmek istiyor. Ne yapabilirim?

Bu durumda yukarıda ayrıntılı olarak açıklanan TBK madde 344/III hükmünün şartlarının gerçekleşip, gerçekleşmediğine bakılmalıdır; bu değerlendirme açısından 5 yıllık sürelerin doldurulmuş olup, olmadığı ve önceden bu hükme göre emsal kira bedelleri gözetilerek artış yapılıp, yapılmadığı hususları önem arz etmektedir. 

Av. Ömer Övünç EŞSİZ 

Kira artış oranı nasıl hesaplanır?