Ev alırken dikkat edilmesi gerekenler ve adım adım yapılacak işlemler

Ev alırken dikkat edilmesi gerekenler ve adım adım ev alırken yapılması gerekenleri TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya anlattı. Ev alırken gerekli belgeler, oluşan masraflar, kredi ve tapu işlemleri, rayiç bedel ile ilgili detayları işin uzmanından dinledik. İşte ev alırken dikkat edilmesi gerekenler ve yapılan işlemler…

EV ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER NELERDİR?

1. Ev alırken ilk olarak karar verilmesi gereken husus oturmak için mi yatırım amaçlı mı aldığınıza karar vermeniz olacaktır. Bu karar evin konumundan, değerlenme potansiyeline kadar birçok konunun netleşmesine neden olacaktır. 
2. Almayı düşündüğünüz evin tapusunun ne çeşit bir tapu olduğunu öğrenmenizde fayda olacaktır. Kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi yoksa hisseli tapu mu bunu mutlaka almadan önce bilmelisiniz.
3. Evin yasal evraklarının tam olup olmadığını mutlaka kontrol etmelisiniz. İskan alınmış mı? Alınmadı ise neden alınmadığı gibi bilgilerin öğrenilmesi sizin için önemli olacaktır. 
4. İlk el mi ikinci el mi bir ev alacağınız yine önemli bir diğer husus olacaktır. İlk el satın almalarda maketten ev alma da söz konusu olabilecektir. Böyle bir alım yapıyorsanız maketi ve maketin çevresini iyi analiz etmelisiniz.
5. Tapuda ev ile birlikte tescil edilen kullanımların olup olmadığını kontrol edebilirsiniz. Otopark, depo alanı vb. sahip olacağınız ek kullanımların tapuda tescil edilip edilmediğini kontrol etmeniz önemlidir.
6. Site içinde bir ev alacak iseniz ortalama aidat bedelleri, aidatın içinde nelerin dahil olduğunu öğrenmelisiniz.
7. Satın aldığınız evin söylenen ve gerçekte olan metrekareleri arasında fark olup olmadığını iyi analiz etmelisiniz. Satış brütü, daire brütü, daire net alanı gibi farklı alan tanımlamaları mevcut… Siz hangi tanıma göre olan alandan satın alma yapacağınızı iyi anlamalısınız.
8. Sitede bir ev alacak iseniz komşularınızın kim olacağı, genel yaşayan profili, yabancı nüfusu gibi detaylar özelikle oturum amaçlı alımlarda çok önemli olabilecektir. 
9. Satın almayı düşündüğünüz evin semti, bölgesi, gelişme potansiyeli, üst ölçekli planlardaki fonksiyonu gibi konuları da irdelemenizde fayda olur.
10. Toplu ulaşım imkanları, sosyal donatı alanlarına yakınlığı gibi imkanlar da hem evin değerini hem de oturma iştahını etkilemektedir. Bu konuların da iyi irdelenmesi faydalı olacaktır. 

EV ALIRKEN GEREKLİ BELGELER NELERDİR?

• Kimlik belgesi,
• Son 6 ay içinde çekilmiş fotoğraf,
• İşlem birinin adına vekaletname yoluyla başkası tarafından yapılıyor ise vekaletname,
• DASK poliçesi,
• Emlak beyan değerinin ilgili belediyeden alınmış olması ve işlemin yapıldığı yıla ait olması gerekir.
• İşlem için gerekli harçların da satış anından önce ödendiğine dair dekontların da yanınızda bulunması faydalı olur. 

EV ALIRKEN HANGİ MASRAFLAR OLUŞUR? ÖDENEN VERGİLER NELERDİR?

Tapuda beyan edilen evin değerinin toplam %4’ü alım satım harcı ( alıcı ve satıcıdan %2 olmak üzere toplam %4) olarak ödenir. Bunun dışında döner sermaye hizmet bedeli olarak alıcı tarafından ödenen ve yıllık olarak belirlenen sabit bir tutar daha vardır.

Tapuda alım satım işlemi yapılabilmesi için ilgili gayrimenkulün emlak vergisi borcunun da olmaması gerekir. Bu nedenle satış işlemi öncesi satıcının belediyeden geçmiş dönem borçları var ise ödemesi gerekecektir. 

EV ALIRKEN SÖZLEŞMEDE DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR NELERDİR?

Ev alırken sözleşme düzenlenmesi daha çok ilk el satışlarda uygulanmaktadır. İkinci el alım satımlarda ise isteğe bağlı olarak düzenlenmektedir.

Sözleşmede metrekare, teknik özellikler, teslim şartları, teslim koşulları, gecikme halindeki cezai maddeler, iskan alımı sırasındaki masrafların kim tarafından karşılanacağı ve koşulları, tapu alım satım harcının, damga vergisinin kime ait olduğu gibi konulara dikkat edilmesinde fayda olur. 

KREDİ İŞLEMLERİ NASIL YAPILIR? NELERE DİKKAT EDİLMELİ?

Kredi kullanmak istediğiniz bankanın aylık konut kredisi faiz oranını piyasadaki diğer oranlarla iyi kıyaslayarak işlemlere başlayabilirsiniz. Bankaya karar verdikten sonra bankanın kredi kullandırımı için sizden isteyeceği evraklar olacaktır. Bir de satın alınacak evin ekspertiz raporunu banka yaptırmakla yükümlüdür. Bu raporu bankadan talep etme hakkınız bulunur.

İlgili ekspertiz raporunda alacağınız ev ile ilgili yasal evraklarda, yasal ile mevcut arasında bir farklılık var ise bu farklılıkların neler olduğunu kolayca tespit edebilirsiniz. Ödeyebileceğiniz peşinat rakamı ile kullanabileceğiniz kredi miktarını, aylık taksitlerinizin neler olacağını iyi analiz etmenizde fayda olur. 

TAPU İŞLEMLERİ NASIL YAPILIR? TAPUDA NELERE DİKKAT EDİLMELİ?

Tapu işlemleri için öncelikle e-randevu sistemi ile internet üzerinden randevu alabilirsiniz. Önceden randevu almanız ilgili Tapu Sicil Müdürlüğünde beklemenin önüne geçer ve zaman tasarrufu sağlayabilirsiniz.

TAPU RANDEVU SİSTEMİ İÇİN BURAYA TIKLAYABİLİRSİNİZ

İkinci önemli husus, işlemi vekaletname ile temsilciniz üzerinde yapacak iseniz ilgili vekaletname ve vekil kılınan kişinin kimlik bilgileri önemli olacaktır.

Tapu ve Kadastro Müdürlüğü internet adresinde yapacağınız her bir işlem türü için gerekli evrak listesi ayrıntılı olarak belirtilmektedir. Bu evrakları önceden hazırlamanız ve işlem anında yanında bulundurmanız önemlidir. 

EV ALIRKEN ÖDEME İŞLEMİ NASIL YAPILIR?

Ödeme işlemini banka üzerinden satıcı hesabına; transfer, nakit karşılığı ve Takasbank aracılığı ile gerçekleştirebilirsiniz. Takasbank aracılığı ile ödemenin gerçekleştirilmesi, TKGM ile Takasbank arasındaki protokol gereği oldukça güvenli bir yöntem olarak karşımıza çıkmaktadır. 

TAPU HARCINI KİM ÖDEMELİDİR?

Tapu harcının yasal olarak ödeme sorumluluğu %2 alıcı, %2 satıcı şeklindedir. Ancak uygulamada tüm harcı alıcının ödemesi ile de karşılaşabilirsiniz. 

HANGİ CEPHE TERCİH EDİLMELİ?

Ülkemizde güneşlenme, rüzgar ve yönleri dikkate aldığımızda en fazla güney batı, güney doğu ve güney cephelerin tercih edildiğini söyleyebiliriz. Burada evin güneş aldığı saatler, rüzgar yönü gibi konular bölgesine göre değişkenlik gösterecektir. Çok sıcak bölgelerde evin yaz aylarında sürekli güneş alıyor olması avantajdan çok dezavantaj oluşturabilecektir. 

BİR EVİN KREDİSİ, EVİN BEDELİNİN KAÇINA KADAR ÇIKABİLİR?

500.000 TL’ye kadar evlerde %90’ına kadar 500.000 TL ve üstü kredilerde %80’nine kadar konut kredisi kullanabilirsiniz. Enerji kimlik belgesi olan konutlarda A ve B sınıfı olan konutlar için oran %90 ve %85 idi.

2020 yılında Covid-19 tebdirleri kapsamında yapılan düzenlemelerde B sınıfı enerji kimlik belgesine sahip 500.000 TL’ye kadar olan konutlarda da kredi oranı %90’ a çıkartılmıştır. Dolayısıyla 500.000 TL’ye satın alınacak bir ev için çıkacak en yüksek konut kredisi miktarı 450.000 TL olacaktır.

PEŞİNAT NE KADAR VERİLİR?

Yukarıda bahsettiğim özeliklere bağlı olarak peşinat oranı %20 ve %10 olarak alınacak evin değerine ve sahip olduğu enerji kimlik belgesine bağlı olarak değişebilmektedir. 500.000 TL tutarındaki bir ev için şu andaki mevzuata göre 50.000 TL peşinat yeterlidir. 

RAYİÇ BEDEL NEDİR?

Rayiç bedel, yıllık olarak ödediğimiz emlak vergisine esas teşkil eden değerdir. Emlak rayiç bedelini taşınmazın bağlı olduğu ilgili belediyeden öğrenebilirsiniz. 

RAYİÇ BEDELİN ALTINA SATIŞ YAPILABİLİR Mİ?

Emlak rayiç bedelinin altında satış yapmanız yasal olarak mümkün değildir. İstisnai olarak taşınmazın rayiç değerinin mevcut pazar değerinden yüksek olduğu yerler ile de zaman zaman karşılaşabilirsiniz. Bu durumda satış değeri ile ilgili konuda beyan girmek suretiyle tapu işlemi yapılabilir. Ayrıca ödeyeceği alım satım harcı emlak rayiç değeri üzerinden olmak zorundadır. 

RAYİÇ BEDEL BELGESİ NASIL ALINIR?

Rayiç bedel belgesini, taşınmazın bağlı olduğu ilgili belediyeden alabilirsiniz. 

Çatı yalıtımı yaptırmadan önce bilinmesi gerekenler

Hangi cephe ne renge boyanmalıdır? Cepheye göre duvar boyası seçimi